KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

(Örnek 13 Takibi)

Kira sözleşmeleri Borçlar hukuku özelinde kullandırma borcu doğuran sözleşmelerden olup , kiraya verenin sözleşme konusunu kira süresi boyunca kiralama amacına uygun olarak sunması ve kullanımına katlanması borcunun karşılığında kiracının ise kira bedelini ödeme borcu yer almaktadır.Ancak günlük hayatta en çok karşılaşılan durumlardan biri kiracı ile kiraya veren arasında özellikle kira bedelinin ödenmemesi halidir.Bu haftaki yazımızda , kiracının kira bedelini ödememesi durumunda icra takibi yoluyla nasıl tahliye edilebileceği anlatılacaktır.

Hukukumuzda 6098 s. TBK m.12 hükmünde düzenlenen şekil serbestisi ilkesi uyarınca sözleşmelerin geçerliliği kural olarak şekle tabi değildir.Bu kuralın çeşitli kanunlarda düzenlenmiş birçok istisnası vardır.Örneğin: taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde (noter ya da tapu müdürlüğü) yapılması zorunludur ve bu şekil şartı sözleşmenin geçerlilik şartıdır.( 4721 s. TMK m.706 , 6098 s. TBK m.237 , 2644 s. Tapu Kanunu m.26)Motorlu araçların devrine ilişkin sözleşmelerin geçerli olması da resmi şekilde (noter) yapılmış olmasına bağlıdır. (2918 s. KTK m.20) Bu örnekleri çoğaltmak mümkündür.Konumuza dönecek olursak , kira sözleşmelerinin geçerli olması için böyle bir geçerlilik şartı var mıdır sorusu akla gelecektir.Bunun cevabı: kira sözleşmelerinin geçerli olması için resmi ya da yazılı şekilde yapılması zorunluluğunun BULUNMADIĞIDIR.Yani kira sözleşmelerinin geçerli olması için tarafların yazılı bir sözleşme düzenleme zorunluluğu yoktur.Kira sözleşmesinin kurulması için 6098 s. TBK m.2 uyarınca tarafların: 1) kiralama konusu mal (taşınmaz) 2) kira bedeli konusunda anlaşmış olmaları yeterlidir.Bu noktalar kira sözleşmesinin objektif esaslı unsurları olup , taraf iradelerinin karşılıklı ve birbirine uygun olması ile birlikte artık kira sözleşmesi kurulmuştur.

Kira sözleşmesinin kurulması ile birlikte kiraya verenin , kiralama konusu malı kira süresi boyunca kullanma amacına uygun olarak ayıpsız şekilde sunması ve kullanımına katlanması borcu doğarken ; kiracının ise kira bedelini ödeme borcu doğmaktadır.Söz konusu borçlar arasında sinallagma yani karşılıklılık ilişkisi bulunmaktadır.Buna göre kiralama konusu malı ayıpsız sunma borcunun karşılığı kira bedelinin ödenmesidir.

Her ne kadar kira sözleşmelerinin kurulması ve geçerli olması için yazılı şekilde yapılma zorunluluğu bulunmasa da , uygulamada vatandaşlar matbu olarak önceden hazırlanmış“kira kontratosu” başlıklı sözleşmeleri kullanmaktadırlar.Bu sözleşmelerde bizi en çok ilgilendiren kısımlardan biri ise kira bedeli ve kira bedelinin ödeneceği zaman yani vadedir.Taraflar kira bedelinin ödeneceği zamanı yani vadeyi sözleşmede belirleyebilirler.Böyle bir belirlemenin Borçlar Kanunu bakımından önemi belirli vade hükmünde olması ve söz konusu vadenin geçmesi ile kira bedelini ödemeyen kiracının ihtarsız olarak temerrüde düşmesidir.Ancak söz konusu temerrüt olgusu doğrudan kiracının tahliyesini sağlamamaktadır.Öte yandan taraflar kira sözleşmesinde , kira bedelinin ödeneceği zamanı belirlememişler ise bu durumda kira bedeli her ayın sonunda ve en geç kira sözleşmesinin sona erme anında ödenir.

Tarafların sözleşmede kira bedelinin ödeneceği günü birlikte belirlemiş olmaları durumunda , Borçlar Kanunu bakımından belirli vadenin söz konusu olacağı ve söz konusu sürede kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracının ihtarsız olarak temerrüde (gecikmeye) düşeceğine bir üst paragrafta değinildi.Ancak kiracı bu şekilde temerrüde düşse de , sosyal devlet ilkesinin bir gereği olarak zayıfı korumaya yönelik önlemler çerçevesinde kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için ek şartlar aranmıştır.Bu şartlar:

1)Buna göre kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya 6098 s. TBK m.315 uyarınca en az 10 gün , konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün , ürün kirasında ise en az 60 gün (TBK m.362) mehil yani süre verilmeli ve bu süre sonunda kira bedeli ödenmemelidir.Söz konusu mehil tayini işleminin ileride ispat sorunları yaşanmaması adına yazılı yapılması ve özellikle noter ihtarnamesi yolunun tercih edilmesinde fayda vardır.

2)Söz konusu mehil dolduktan sonra ise , kiraya verenin önündeki en uygun seçenek 2004 s. İİK çerçevesinde yürütülecek olan “kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi” yolu olacaktır.Uygulamada “örnek 13 takibi” olarak bilinen bu yol ile hem ödenmeyen kira bedellerinin tahsili hem de kiracının tahliyesi amaçlanmaktadır.Buna göre kiraya veren söz konusu takip yolu ile hem ödenmeyen kira bedelinin/bedellerinin ödenmesini hem de kiracının tahliyesini isteyecektir.Söz konusu takip yoluna başvurabilmek için kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması aranmamaktadır.Kiraya verenin takip talebini alan icra dairesi 3 gün içerisinde kiracıya , tahliye istemini de içerir ödeme emri düzenleyip göndermek zorundadır.

3)İcra dairesi tarafından hazırlanan ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren kiracının önünde şu seçenekler vardır:

a) Öncelikle kiracı ödemediği kira bedellerini faiziyle birlikte ödeyerek takibi o aşama itibariyle etkisiz kılabilir ve tahliyeden kurtulur.Kiracının ödeme yapabileceği süre şayet öncesinde ihtarname çekilmişse bu tarihten , ihtarname çekilmeksizin icra takibi yapılmışsa ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gündür.Her ne kadar kiracı ödeme yaparak takibi etkisiz kılsa ve tahliyeden kurtulsa da ; bir kira dönemi içinde iki defa kira bedelini ödememesi nedeniyle ihtarnameye maruz kalırsa , iki haklı ihtar sebebiyle tahliye olarak da bilinen 6098 s. TBK m.352/2 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilecektir.

b)Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine , tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilir.Bu itiraz ile birlikte icra takibi duracaktır.Kiraya veren 6 ay içerisinde İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açarak takibin devamını sağlayabilecektir.Ancak bunun için kiraya verenin elindeki kira sözleşmesinin noterlerce düzenleme ya da onaylama şeklinde yapılmış olması zorunludur.Yahut genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekecektir.Ancak önemle belirtilmelidir ki 6325 s. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk yolunun tüketilmesi dava şartı kılındığından , Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak olan tahliye davasından önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi gerekecektir.

c) Kiracı 7 günlük sürede itiraz etmez ve 30 günlük sürede de ödeme yapmaz ise ; kiraya veren 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde İcra Hukuk Mahkemesi’nden kiracının tahliyesini istemelidir.Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi ile birlikte taraflar arasında kira ilişkisinin bulunduğu hususu artık çekişmeli olmaktan çıkmaktadır.

İcra mahkemesinin tahliye kararı vermesi akabinde , tahliye kararının kiracıya tebliğinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi ile de tahliye kararı icra edilebilecektir.Yani tahliye kararının icrası için kesinleşmesinin gerekmediğine dikkat çekilmelidir.Ancak kiracının da bu karara karşı İİK hükümleri çerçevesinde tehiri-i icra yoluna gidebileceği vurgulanmalıdır.

Söz konusu süreçler hassas detaylar barındırdığından, vatandaşların hak kaybına uğramamak adına avukat yardımından faydalanması tavsiye edilmektedir.

Av. Ali DEMİR