ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI

Bir mal (eşya) üzerinde birden fazla kişinin malik olması hukukumuzda elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olarak düzenlenmiştir.Bunlardan ilki olan elbirliği mülkiyeti ancak kanun tarafından öngörülen hallerde söz konusu olur.Ancak 4721 s. TMK m.640 hükmü uyarınca miras ortaklığı şeklinde hukuki olay neticesinde de kurulabilir.Birden fazla kişinin murisi olan mirasbırakanın ölümü ile birlikte miras açılır ve mirasçılar arasında miras ortaklığı kurulur.Yine hukuki işlem yoluyla kurulmasına örnek olarak: TMK m.258’de düzenlenen mal ortaklığı , m.373’te düzenlenen aile malları ortaklığı , 6098 s. TBK m.620’de düzenlenen ve ayrı bir tüzel kişiliği olmayan adi ortaklık gösterilebilir.Bu mülkiyet türünde  4721 s. TMK m.701 uyarınca ortakların belirli bir payı olmayıp , hakları ortaklığa giren tüm malvarlığına yaygındır.

Diğer mülkiyet türü olan paylı mülkiyette ise maddi olarak bölünmemiş tek eşya üzerinde tek mülkiyet vardır. Ancak paylı mal üzerindeki hak , yetki ve yükümlülükler birden çok kişiye aittir.Paylı mülkiyet hukuki işlem yani sözleşme yoluyla , yetkili makam kararıyla ve kanun hükmüyle kurulabilir.Bu mülkiyet türünde her bir paydaşın kesir olarak ifade edilen payları bulunmaktadır.Örnek vermek gerekirse X ilinde bulunan ve tarla vasfında olan bir taşınmazın tamamı 1 kabul edilecek olursa 3 paydaşın (paylarının eşit olduğu varsayımında) her birinin payı 1/3 olarak ifade edilecektir.Tapu sicilinde de malik kısmında bu şekilde görülmektedir.Bu mülkiyet türünde her paydaş soyut payı üzerinde bağımsız olarak tasarruflarda bulunabilir vemülkiyet hakkını payı oranında kullanabilir.Bu bakımından payını satabilir , rehnedebilir , borçlu olması durumunda payı üzerine haciz uygulanabilir.

Birden çok kimsenin tek bir eşya üzerinde bu şekilde malik olması günlük hayatta birtakım anlaşmazlıkları da beraberinde getirmektedir.Maliklerin arasında görüş ayrılığı bulunması , malın tek bir paydaş tarafından kullanılması gibi durumlar oldukça yaygındır.Hal böyle olunca , ortaklık ilişkisi taraflar açısından artık katlanılmaz boyuta gelmektedir.Bu durumlarda ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesinde kuşkusuz tüm tarafların menfaati olacaktır.Ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi ise iki şekilde olabilir: iradi paylaşma ve yargısal paylaşma.

1)İRADİ PAYLAŞMA

Paydaşların oybirliği ile alacakları bir kararla olur ve borç doğurucu bir sözleşmedir. Taşınırlarda şekil şartına tabi değilken taşınmazlarda resmi şekilde yapılmalıdır.(TMK m.706 , Tapu Kanunu m.26)Taraflar aynen paylaşma ya da nakden paylaşmaya karar verebilirler. Nakden paylaşma aralarından birine satış ya da üçüncü bir kişiye satış şeklinde olabilir ve satışın açık artırma ya da pazarlık suretiyle yapılmasını da taraflar kararlaştırılabilecekleri gibi yalnızca paydaşlar arasında özel artırma yoluyla yapılmasını da kararlaştırabilirler.

Aynen paylaşmaya karar verebilmeleri için taşınmaz niteliği itibariyle aynen paylaşmaya elverişli olmalı ve değerinde önemli bir azalma olmamalıdır.Bunun için de 3194 s. İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelikleri çerçevesinde taşınmazın ifraza yani bölünmeye elverişli olması aranır.

2) YARGISAL PATLAŞMA: İZALE-İ ŞUYU DAVASI

Ortaklığın giderilmesi davası elbirliği ya da paylı mülkiyet ile malik olunan bir mal hakkında ortaklardan/paydaşlardan biri tarafından açılabilen ve taraf teşkili sağlandıktan sonra davanın tüm tarafları açısından aynı sonucu doğuran bir davadır.Bu dava ile öncelikle malın aynen taksimi ancak bu mümkün olmadığı takdirde nakden taksimi istenmektedir.

Kural olarak her malik paydaşı olduğu mal üzerindeki ortaklığın giderilmesini dava yoluyla isteyebilir.Ancak 4721 s. TMK m.698’deve bazı özel kanunlarda paylaşmayı isteme hakkına birtakım mülahazalarla sınırlamalar getirilmiştir.Bunlar:

1) Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması: Malın sürekli bir amaca özgülenmesi TMK m.721 hükmünde olduğu gibi sınırlıklar , duvar ve ağaçlarda olabileceği gibi eşyaya bağlı mülkiyet durumunda da (Tapu Sicil Tüzüğü m.29) söz konusu olurlar.Eşyaya bağlı mülkiyette ise paydaşların maldan yararlanma noktasında amaç birliği ve süreklilik kriterleri aranacaktır.

2) Hukuki işlem yoluyla sınırlama:Uygulamada “idame-i şuyu mukavelesi” yani ortaklığın devamı sözleşmesi olarak bilinen bu yolda isepaydaşlar resmi şekilde yapılacak bir sözleşme ile paylaşmayı isteme hakkını bertaraf edebilirler.Resmi şekli kazandıracak olan makam 1512 s. Noterlik Kanunu m.60/2 hükmü uyarınca noterlerdir.Bu sözleşme en çok 10 yıl için kurulabilir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

3) Uygun olmayan zamanda istenmesi:TMK m.698/3 uyarınca olağanüstü sebepler dolayısıyla paylaşma paydaşlara ağır bir külfet getiriyor ya da zararlarına sebep oluyorsa paylaşma istenemez. Durumun böyle olup olmadığı TMK m.2 dürüstlük kurallarına göre takdir edilecektir.Örnek vermek gerekirse; mevcut durumda inşaat yapılamayan arsaya kısa süre sonra imar izni verilecek bir imar planı değişikliği hazırlığının olduğu durumlarda paylaşmanın istenmesi uygun olmayan zamandır.Zira taşınmaz kısa bir süre sonra o yerden imar geçmesi nedeniyle ciddi anlamda değer kazanacaktır.Bu durumlarda paylaşmanın talep edilmesi davanın reddine neden olsa da , uygun olmayan zaman geçtiğinde tekrardan istenmesinde bir sakınca yoktur.

4) 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 7 uyarınca kat mülkiyeti - kat irtifakı bulunan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez.(ana taşınmaz içindir)

5) 634 s.KMK m.63 uyarınca taşınmaz üzerinde devremülk kurulunca ortaklığın giderilmesi istenemez.

6) 775 s. Gecekondu Kanunu m.34/1-b,d uyarınca tahsis edilen taşınmazlarda tahsis tarihini izleyen 10 yıllık süre içerisinde paylaşma istenemez.

Yukarıda bahsedilen istisnai durumların olmaması kaydıyla ortaklığın giderilmesi davası malik tarafından her zaman açılabilecektir.Bu davada görevli mahkeme 6100 s. HMK m.4 hükmüne istinaden Sulh Hukuk Mahkemesidir.Yetkili mahkeme ise 6100 s. HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.Bu dava birden çok taşınmaz hakkında açılacaksa HMK m.12/son uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde hepsi için açılabilecektir.

Yerleşmiş Yargıtay kararları uyarınca bu davada öncelikle taraf teşkilinin doğru sağlanması gerekmektedir.Buna göre taşınmazın tapu kütüğündeki ilgili sayfasında malik olarak görünen herkesin bu davada taraf olarak yer alması gerekmektedir.Muristen kalan bir taşınmaz söz konusu ise veraset ilamında (mirasçılık belgesi) yazan isimlerin bu davada taraf teşkilinin sağlanması açısından yer alması gerekmektedir.Bu davalarda kazanan ya da kaybeden taraftan söz edilemez. İki taraflı davalardan olduğundan her iki taraf da hem davacı hem davalıdır.Davacının dışında kalan paydaşların veya ortakların aleyhine açılır. Kendileri sağ ise kendilerinin , ölü iseler mirasçılarının yer alması taraf teşkili açısından zorunludur.

Bu davada öncelikle taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında; aynen taksim için taşınmazın, yüz ölçümüne, pay ve paydaş sayısına ve imar mevzuatına göre aynen bölünmenin mümkün olup olmadığının araştırılmasını istemektedir.Taşınmazın bulunduğu konuma göre il özel idaresi , belediye gibi kurumlardan İmar mevzuatı kapsamında taşınmazın bölünmesinin mümkün olup olmadığının sorulması gerekmektedir.

Taşınmazın aynen taksime elverişli olmaması durumunda ise geriye tek yol olarak nakden taksim kalmaktadır.Bu halde taşınmaz açık artırma usulü ile satılarak satış bedeli , paydaşlar arasında bölüşülmektedir.Taşınmazın satış işlemleri Satış Memurluğu aracılığıyla yapılmaktadır.

Son olarak önemle ifade edilmelidir ki ; 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında ZORUNLU ARABULUCULUK vardır. Arabuluculuk dava şartıdır: 6325 s. HUAK m.18/B-1,b.

Av. Ali DEMİR

29/04/2026